10월 19일 (월) 발행
이번 판
실거주 완화에 집값 꿈틀 — 토허제 만료·다주택자 갈림길 국면
오늘의 이슈
5건 · 제목을 누르면 펼쳐집니다
01 업무용 오피스텔도 시설 요건 갖추면 매매 수수료 상한 0.5%로 낮아진다
사실 — 기사에 나온 것
- 전용 85㎡ 이하에 부엌·화장실 등 시설 요건을 갖춘 오피스텔은 업무용 거래여도 주거용 중개보수 요율을 적용해야 한다는 법제처 해석이 나왔습니다.
- 매매 상한 요율이 0.9%에서 0.5%로 낮아져 3억 원 거래 기준 최대 120만 원 차이가 발생합니다.
- 국토부가 지자체·중개사협회에 관련 지침을 전달했으나 시행규칙 개정 여부는 아직 정해지지 않았습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 전용 85㎡ 이하에 부엌·화장실 등 시설 요건을 갖춘 오피스텔이라면 업무용 거래여도 매매 수수료 상한이 0.9%에서 0.5%로 낮아집니다.
- 오피스텔 계약 전 전용면적·부엌·화장실 등 시설 요건 충족 여부를 확인해 적용 요율을 고객에게 서면으로 안내해 두는 게 안전합니다.
- 시행규칙 개정은 아직 결정되지 않아 현재 법제처 해석 기준이 규정으로 명문화되는 시점은 정해지지 않았습니다.
02 다주택자 세금 셈법, 국회 심의 중인 세제개편안으로 다시 달라진다
사실 — 기사에 나온 것
- 다주택자 양도세 중과를 2027년부터 완화하고 종부세 기준을 주택 수에서 집값으로 바꾸는 세제개편안이 국회에 제출된 상태입니다.
- 완화 기간은 2028년까지로, 2주택자 5%p·3주택 이상 10%p 가산세율이 적용되다가 2029년부터 원래 세율로 돌아갑니다.
- 부모·배우자 증여 주택을 10년 이내에 팔면 양도세 취득가액이 증여자의 원취득가로 소급 적용되며, 상생임대 특례는 올해 말 종료됩니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 국회 통과 시 2027년부터 시행 예정으로, 다주택자 양도세 중과 가산세율이 2028년까지 낮아지고 2029년부터 기존 세율로 되돌아가는 구조입니다.
- 상생임대 특례가 올해 말 종료 예정이므로, 임대 중인 주택 보유 고객에게 연내 특례 적용 가능 여부를 점검하도록 먼저 안내해 두는 게 안전합니다.
- 세제개편안이 아직 국회 심의 단계여서 최종 내용은 통과 결과에 따라 달라질 수 있으며, 구체적인 확정 시점도 현재로선 알 수 없습니다.
03 전입세대확인서 온라인 열람, 12월부터 세입자도 직접 조회 가능
사실 — 기사에 나온 것
- 2026년 12월 1일부터 세입자 본인이 정부24에서 전입세대확인서를 직접 열람할 수 있게 되지만, 계약 전 단순 탐색 단계에서는 열람 자격이 없습니다.
- 다가구주택에서는 전입세대확인서의 전입일자와 확정일자 부여현황 보증금 액수를 함께 대조해야 선순위 총액을 파악할 수 있습니다.
- 전입신고 대항력을 다음 날 0시에서 당일로 앞당기는 법 개정안은 국회 통과 시점이 아직 정해지지 않았습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 2026년 12월 1일 시작 예정 — 세입자 본인이 정부24에서 전입세대확인서를 직접 조회할 수 있게 되지만, 계약서를 쓰기 전 매물 탐색 단계에서는 집주인 동의 없이 열람할 수 없습니다.
- 다가구주택 임차 계약 상담 시 전입세대확인서의 전입일자와 확정일자 부여현황 보증금 액수를 함께 대조해 선순위 총액을 고객에게 설명해 두는 게 안전합니다.
- 전입신고 대항력을 당일로 앞당기는 법 개정안의 국회 통과 시점이 확정되기 전까지는 현행 '다음 날 0시' 대항력 시차 문제가 그대로 남아 있습니다.
04 올파포 전세 만기·실거주 충돌, 전용 59㎡ 전세 6억→13억 급등
사실 — 기사에 나온 것
- 강동구 올림픽파크포레온은 11월부터 첫 전세 만기가 돌아오며, 전용 59㎡ 전세가 6억원에서 13억원으로 올랐습니다.
- 2024년 입주 시 체결된 2년 전세계약 만기가 집주인 실거주 의무 시한과 겹치면서 전세 공급이 막혔습니다.
- 서울 3분기 아파트 거래의 54.7%가 전고점 이상에 이뤄졌고, 서울 청약의 79.8%는 소형(60㎡ 이하)으로 몰렸습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (서울 강동구 한정) 11월부터 첫 전세 만기가 돌아옵니다 — 전용 59㎡ 전세가 6억원에서 13억원으로 뛰어 임차 고객의 자금 조달 부담이 크게 늘었습니다.
- 올파포 전세 계약 상담 전에 집주인의 실거주 의무 시한을 확인하고, 임대 기간이 단축될 수 있음을 세입자 고객에게 서면으로 미리 안내해 두는 게 안전합니다.
- 전용 59㎡를 포함한 추가 전세 공급 규모는 11월 이후 순차적인 만기 처리 결과가 쌓여야 파악됩니다.
05 12월 만료 강남3구·용산 토허제, 유지·해제·확대 향방에 시장 촉각
사실 — 기사에 나온 것
- 서울 아파트 매매가격이 88주 연속 상승세를 이어가는 가운데, 강남3구·용산 토허제가 12월 만료를 앞두고 있습니다.
- 강남3구는 약세를 보이는 반면 화성 동탄(누적 20.14%)을 포함한 경기 남부와 서울 외곽을 중심으로 집값이 급등하고 있습니다.
- 정책 당국은 토허제 유지·핀셋 해제·외곽 확대 등 세 가지 방안을 검토 중이며, 19일 국회 국토위 국정감사에서 최대 쟁점으로 부상할 전망입니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (서울·수도권 한정) 12월 만료 예정 — 강남3구·용산 토허제가 연장될지, 축소될지, 외곽으로 확대될지 아직 결정되지 않은 상태입니다.
- 강남3구·용산 지역 매수 상담 고객에게는 12월 이후 토허제 향방이 확정되기 전까지 허가 조건 충족 여부를 미리 점검해 두는 게 안전합니다.
- 토허제를 유지할지, 강남3구를 해제할지, 외곽으로 확대할지는 아직 결정되지 않았으며, 정책 방향은 19일 국정감사 이후 구체화될 수 있습니다.