10월 18일 (일) 발행
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수수료 인하·세제 강화 속 신축 보류지로 틈새 수요 집중
오늘의 이슈
5건 · 제목을 누르면 펼쳐집니다
01 시설 요건 충족 오피스텔, 업무용 거래도 주거용 요율 적용
사실 — 기사에 나온 것
- 법제처가 전용 85㎡ 이하·전용 부엌·욕실 등 시설 요건을 충족한 오피스텔이면 업무용 거래여도 주거용 요율(매매 0.5%)을 적용해야 한다고 해석했습니다.
- 국토부는 이 내용을 지자체·공인중개사협회에 공문으로 전달했으며, 3억원 매매 기준 최대 120만원의 차이가 발생합니다.
- 규정 개정 여부는 아직 정해지지 않았고, 중개업계의 반발 가능성도 제기됩니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 전용 85㎡ 이하에 전용 부엌·욕실을 갖춘 오피스텔이라면 업무용으로 거래해도 매매 중개보수 상한이 0.9%에서 0.5%로 낮아집니다.
- 오피스텔 매매 상담 전에 전용면적과 전용 부엌·화장실·목욕시설 구비 여부를 확인해 적용 요율을 고객에게 먼저 안내해 두는 게 안전합니다.
- 규정 개정 여부가 아직 확정되지 않아, 시행규칙이 바뀌거나 추가 지침이 나오는 시점에 실무 적용 기준이 달라질 수 있습니다.
02 조정대상지역 등록임대아파트, 2027년 말까지 팔아야 세제 혜택 유지
사실 — 기사에 나온 것
- 2026년 10월 1일부터 조정대상지역 내 매입임대아파트에 양도세 중과 배제 혜택의 처분기한이 도입됐습니다.
- 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도해야 혜택이 유지되며, 재건축·재개발 중인 물건 등은 예외적으로 기한이 연장됩니다.
- 2029년 1월 1일부터는 조정대상지역 매입임대아파트도 일반 다주택자와 동일한 세제가 적용될 예정입니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 조정대상지역에 매입임대아파트를 등록한 고객은 2027년 12월 31일까지 처분하지 않으면 양도세 중과 배제 혜택을 잃을 수 있습니다.
- 등록임대사업자 고객 상담 시 보유 물건이 재건축·재개발 구역에 해당하는지부터 확인해 처분기한 예외 적용 여부를 파악해 두는 게 안전합니다.
- 재건축·재개발 진행 중인 물건은 사업 완료 시점에 따라 실제 처분기한이 달라질 수 있어, 해당 단계가 확정된 후 재확인이 필요합니다.
03 세입자 말만 믿고 집 샀다가 명도소송 패소 — 퇴거 약속은 서면으로
사실 — 기사에 나온 것
- 실거주 목적으로 세입자 있는 아파트를 매수한 뒤 퇴거 약속을 구두로만 받았다가 명도소송에서 패소한 사례가 있습니다.
- 갱신거절 통보와 퇴거 합의를 서면으로 남기지 않으면 법원에서 그 효력을 인정받기 어렵습니다.
- 세입자·매도인·매수인 세 사람이 함께 퇴거확약서를 작성해야 분쟁 발생 시 법적 입증이 가능합니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 세입자 있는 집을 실거주 목적으로 살 때 퇴거 약속을 말로만 받으면 실제 분쟁에서 입주를 못할 수 있습니다.
- 세입자 있는 매물 계약 전에 세입자·매도인·매수인 세 사람 명의의 퇴거확약서를 서면으로 작성해 두어야 합니다.
- 퇴거 약속이 법적으로 유효한 합의였는지는 당시 상황과 증거에 따라 법원이 개별 판단하므로, 결과는 소송이 진행될 때 비로소 확정됩니다.
04 고덕강일3단지 1305세대 토지임대부 분양주택 본청약 개시
사실 — 기사에 나온 것
- SH공사가 강동구 고덕강일3단지 토지임대부 분양주택 1305세대 본청약을 시작해, 특별공급은 11월 2~3일 접수합니다.
- 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 구조로, 49㎡ 최대 3억2000만원·59㎡ 최대 3억9000만원에 공급됩니다.
- 수도권 거주 무주택세대구성원이 신청할 수 있으며, 서울 2년 이상 거주자 우선 배정 후 사전청약 포기 물량은 일반공급으로 전환됩니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (수도권 한정) 11월 2일 특별공급 접수 시작 — 고덕강일3단지 1305세대 본청약으로, 건물 소유권만 취득하며 49㎡의 경우 최대 3억2000만원에 공급됩니다.
- 수도권 거주 무주택 고객을 상담할 때 서울 2년 이상 연속 거주 여부를 먼저 확인해 두면 1순위 50% 우선 배정 해당 여부를 바로 안내할 수 있습니다.
- 사전청약 당첨자의 포기·자격 미달 물량이 일반공급으로 전환되는 구조라, 실제 일반공급 세대수는 최종 접수가 마무리될 때까지 유동적입니다.
05 서울 신축 세 단지 보류지 동시 입찰, 청약통장 없이 참여 가능
사실 — 기사에 나온 것
- 올림픽파크포레온 등 서울 세 단지가 청약통장 없이 참여 가능한 보류지 입찰을 이달 동시에 진행합니다.
- 올파포 84㎡ 최저입찰가 26억1720만원은 2022년 초기 분양가(13억원대)의 약 두 배 수준입니다.
- 올림픽파크포레온은 토지거래허가구역으로 낙찰자는 실거주 의무 등을 충족해야 하며, 입찰 마감은 11월 2일입니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 서울 신축 아파트 보류지를 청약통장 없이 입찰할 수 있는 방식으로 이달 세 단지에서 동시에 공급됩니다.
- 올림픽파크포레온 물건에 관심 있는 고객에게는 입찰 전에 토지거래허가구역 실거주 의무 충족 여부를 먼저 확인해 두도록 안내하는 게 안전합니다.
- 낙찰 여부와 최종 가격은 올림픽파크포레온 기준 입찰 마감일인 11월 2일 이후에야 확인됩니다.