10월 12일 (월) 발행
이번 판
특례 일몰·퇴거 규제 동시 강화 — 집주인·세입자 셈법 총점검 국면
오늘의 이슈
5건 · 제목을 누르면 펼쳐집니다
01 실거주 갱신 거절 후 재임대, 임대인이 불가피성 증명해야
사실 — 기사에 나온 것
- 대법원이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 이후 제3자에게 임대할 경우 두 가지 요건을 증명해야 한다고 처음으로 판시했습니다.
- 증명책임은 임대인에게 있으며, 갱신 거절 당시 예측하지 못한 사정과 제3자 임대의 불가피성이 모두 충족돼야 '정당한 사유'로 인정됩니다.
- 이 사건에서 임대인은 보증금 반환 부담을 사전에 예측 가능했다고 판단돼 전 임차인에게 3,800만원 배상이 확정됐습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 이후 다른 세입자를 들일 경우, 갱신 거절 당시 예측하지 못한 사정이었는지와 제3자 임대가 불가피했는지를 임대인이 직접 증명해야 합니다.
- 임대인 고객이 실거주 사유로 갱신 거절을 검토 중이라면, 향후 제3자 임대 시 '정당한 사유' 증명책임이 임대인에게 있다는 점을 상담 기록에 남겨 두어야 합니다.
- '정당한 사유' 판단의 두 요건이 처음으로 제시됐으나, '예측 불가한 사정'의 구체 범위는 후속 판례가 쌓이기 전까지 사건마다 다르게 판단될 수 있습니다.
02 분상제 유예 5만 가구, 전세 만기에 퇴거대출 1억 한도가 발목
사실 — 기사에 나온 것
- 올림픽파크포레온 2년 전세 만기가 2026년 11월 27일부터 돌아오며, 수도권 규제지역 퇴거자금대출 상한은 1억원입니다.
- DSR 40%, 스트레스 DSR, 서울 방공제 5500만원이 겹쳐 집주인이 실제 조달할 수 있는 대출액은 더 줄어듭니다.
- 세입자가 갱신청구권을 행사하거나 1년 단기 전세 계약자가 2년 거주를 주장하면 집주인은 유예 기한을 넘겨 환매 처분을 받을 수 있습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (수도권 한정) 2026년 11월 27일부터 — 분상제 유예 아파트 집주인들의 2년 전세 만기가 시작되며, 퇴거대출 한도 1억원에 막혀 자기 자금으로 보증금 대부분을 마련해야 하는 상황입니다.
- 분상제 유예 단지 집주인 고객에게 갱신청구권 충돌 위험과 실거주 의사 입증 의무를 지금 안내해 두는 게 안전합니다.
- 1년 단기 전세를 체결해도 세입자가 2년 거주를 주장하면 집주인은 막을 수 없어, 각 세입자의 의사 표명 전까지 집주인의 실거주 시점은 확정되지 않습니다.
03 올해 말 일몰되는 상생임대 특례, 직전 계약 1년 6개월이 관건
사실 — 기사에 나온 것
- 상생임대주택 특례가 올해 12월 31일 끝나며, 혜택을 받으려면 직전 임대차계약이 1년 6개월 이상 유지됐어야 합니다.
- 기존 세입자의 전세를 승계한 집주인은 직전 임대차계약 기간을 하루도 인정받지 못해 특례 자격 자체가 없어집니다.
- 10월 1일부터 양도기한이 신설됐고, 특례를 2029년까지 연장하는 법안은 현재 국회에 계류 중입니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 올해 12월 31일 일몰 예정 — 12월에 계약서를 작성해도 직전 임대 기간이 1년 6개월에 못 미치면 특례를 받을 수 없습니다.
- 상생임대 특례를 고려 중인 임대인 고객이라면 직전 임대차계약 시작일을 확인해 1년 6개월 유지 여부부터 지금 점검해 두는 게 안전합니다.
- 특례를 2029년 말까지 연장하는 법안이 국회에 계류 중이어서, 통과 여부와 시점은 아직 확정되지 않았습니다.
04 가족 간 저가 양도, 3억·30% 초과하면 집값 전체에 취득세 최대 12%
사실 — 기사에 나온 것
- 2026년 1월부터, 가족 간 부동산 거래에서 시가와 대금의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 30%를 넘으면 해당 거래 전체가 증여로 취급됩니다.
- 증여로 취급되면 취득세 과세표준이 시가 전액으로 바뀌고, 조정대상지역에서 다주택 부모가 넘길 때 세율이 최대 12%까지 오릅니다.
- 증여세는 차액 초과분에만, 취득세는 시가 전액에 각각 부과하는 두 세법의 기준 간극은 현재까지 조정되지 않았습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 가족 간에 집을 시가보다 크게 낮춰 팔면 차액이 아닌 집값 전체에 최대 12% 취득세가 부과될 수 있습니다.
- 가족 간 매매 상담 전에 매도자(부모)의 보유 주택 수와 조정대상지역 해당 여부를 먼저 확인해 두는 게 안전합니다.
- 증여세와 취득세의 과세 기준 간극은 아직 조정되지 않아, 두 세법이 언제 정합성을 갖출지 확정되지 않은 상태입니다.
05 조정대상지역 등록임대 아파트, 2027년 말까지 팔아야 중과 배제 유지
사실 — 기사에 나온 것
- 조정대상지역 등록 민간 매입임대 아파트의 양도세 중과 배제 혜택에 처음으로 시한이 생겼으며, 10월 1일부터 시행됩니다.
- 혜택 유지를 위해선 계약일이 아닌 잔금 수령일 또는 등기 접수일 기준으로 2027년 말까지 양도를 완료해야 합니다.
- 서울에서 2026~2028년 자동 말소 예정인 등록 아파트는 4만1400가구를 넘으며, 2028년 완충 규정은 국회 처리를 거쳐야 합니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 조정대상지역 등록임대 아파트를 보유한 임대사업자는 2027년 말까지 잔금과 등기를 마쳐야 양도세 중과 배제 혜택이 유지됩니다.
- 등록임대 아파트 보유 고객과 매도 상담 시, 잔금 및 등기 접수일이 2027년 12월 31일을 넘기지 않는지 계약서 일정을 확인하고 서면으로 기록해 두어야 합니다.
- 2028년 양도분에 적용될 완충 규정의 세부 내용은 국회 심의를 거쳐야 확정되며, 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다.