10월 6일 (화) 발행
이번 판
세금 삼중 부담·전세 급등 — 비용 충격이 시장 압도하는 국면
오늘의 이슈
5건 · 제목을 누르면 펼쳐집니다
01 재건축 재초환 부담금, 매수자가 수억원 더 떠안는 특약 거래 속출
사실 — 기사에 나온 것
- 서울 강남·서초권 재건축 단지에서 재초환 부담금을 매수자가 떠안는 특약 거래가 현장에서 확산되고 있습니다.
- 서울 내 부과 예상 단지는 46곳이며, 대납 특약 체결 시 매도자의 양도세 과세표준이 높아질 수 있습니다.
- 재초환 폐지·유예 법안이 발의됐으나 여야 이견으로 통과 가능성이 높지 않다는 전망입니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (서울 서초·강남권 한정) 재건축 단지 매물에서 재초환 부담금을 매수자가 대납하는 특약 거래가 현장에서 늘고 있습니다.
- 강남·서초 재건축 매물 상담 전 계약서에 재초환 부담금 대납 특약이 포함됐는지 확인하고, 양도세 영향도 고객에게 미리 안내해 두는 게 안전합니다.
- 재초환 폐지·유예 법안 통과 여부는 아직 확정되지 않았으며, 국회 심의 결과가 나오는 시점까지 현행 부과 기준이 달라질 수 있습니다.
02 부모 집 무상 거주도 임대료 증여 — 시세 13억 1900만원이 과세 기준선
사실 — 기사에 나온 것
- 시세 13억 1900만원 초과 부모 아파트에 자녀가 무상 거주하면 5년치 이익이 1억원을 넘을 때 증여세 부과 대상이 됩니다.
- 헐값 월세를 보내도 저가 임대로 간주되면 부모에게 임대소득세 추징이 생길 수 있어 오히려 위험합니다.
- 현재 시세가 기준선 이하라도 집값이 오르면 5년 주기 재산정에서 과세 여부가 달라질 수 있습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 시세 13억 1900만원이 넘는 부모 아파트에 자녀가 무상으로 거주하면 5년치 이익을 계산해 증여세가 부과될 수 있습니다.
- 부모 아파트를 자녀에게 임대하려는 고객을 상담할 때는 임대료가 시세를 크게 밑도는 구조라면 저가 임대 추징이 부모에게 돌아갈 수 있다고 미리 안내해 두는 게 안전합니다.
- 현재 기준선 이하 주택도 5년 뒤 집값이 오르면 재산정 때 과세 대상으로 바뀔 수 있어, 과세 여부는 재산정 시점까지 유동적입니다.
03 2026 세제개편안 시행 시 고가 주택 양도세 7억에서 40억으로 급증 가능
사실 — 기사에 나온 것
- 2026 세제개편안 시행 시, 압구정현대처럼 고가 주택을 매도하면 양도세가 현행 약 7억원에서 약 40억원으로 늘어날 수 있다고 전문가가 분석했습니다.
- 개편안 시행 시 장기보유특별공제는 2029년부터 실거주 요건이 강화되고, 장기임대 등록 주택은 2027년 말까지 매도하지 않으면 중과 대상이 될 수 있습니다.
- 다만 이 개편안은 아직 국회 의결을 거치지 않았으며, 전문가는 연말 통과 여부를 확인한 뒤 의사결정할 것을 조언했습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 개편안 확정 시 2029년부터 적용 예정 — 실거주 요건을 채우지 못한 고가 주택 보유자의 양도세 부담이 현행보다 크게 늘어날 수 있습니다.
- 장기임대 등록 주택을 보유한 고객에게는 2027년 말 매도 시한을 미리 안내하고, 상담 내용을 서면으로 남겨 두는 게 안전합니다.
- 2026 세제개편안은 아직 국회를 통과하지 않았으며, 연말 의결 결과에 따라 세 부담 기준 전체가 달라질 수 있습니다.
04 강변역 센트럴 아이파크 84㎡, 오늘 단 1가구 청약 접수
사실 — 기사에 나온 것
- 강변역 센트럴 아이파크 전용 84㎡C 1가구가 오늘 오전 9시~오후 5시 30분 청약홈에서 불법행위 재공급 청약을 받습니다.
- 신청 자격은 모집공고일 기준 서울 거주 무주택세대주이며, 청약통장 없이도 접수할 수 있습니다.
- 발코니 확장비 포함 총 부담금은 12억4380만원이고, 당첨자는 10월 12일에 발표됩니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (서울 거주자 한정) 오늘 오후 5시 30분 마감 — 강변역 아이파크 84㎡ 1가구 불법행위 재공급 청약에 서울 무주택세대주라면 청약통장 없이 신청할 수 있습니다.
- 서울 무주택 고객의 세대주 여부와 모집공고일 기준 서울 거주 사실을 오늘 마감 전에 함께 확인해 드리는 게 안전합니다.
- 경쟁이 발생하면 추첨으로 당첨자가 결정되므로, 최종 결과는 10월 12일 발표 전까지 확정되지 않습니다.
05 서울 전세 2년 새 8268만원 올랐지만, 내 인상 상한은 보증금의 5%
사실 — 기사에 나온 것
- 올해 8월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억3662만원으로, 2년 전보다 8268만원(14.9%) 높습니다.
- 계약갱신요구권을 행사하면 증액 상한이 기존 보증금의 5%이며, 이는 상한일 뿐 협의로 더 낮게 정할 수도 있습니다.
- 전체 전세 거래의 30.2%는 갱신권 없이 합의 연장한 계약으로, 지난해 같은 달 18.8%보다 높아졌습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (서울 거주자 한정) 재계약을 앞둔 고객의 실제 인상 상한은 서울 평균 전셋값 상승분이 아니라 기존 보증금의 5%를 기준으로 계산됩니다.
- 재계약 상담이 들어오면 갱신요구권 사용 여부를 고객에게 먼저 확인해 5% 제한 적용 여부를 판단합니다.
- 5% 상한은 임대인이 요구할 수 있는 최대치이므로, 실제 증액 폭은 계약 만료 전 임대인·임차인이 협의해야 최종 확정됩니다.