9월 25일 (금) 발행
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서울 아파트 85주 연속 상승 — 세부담·재건축 비용도 동반 급등
오늘의 이슈
5건 · 제목을 누르면 펼쳐집니다
01 고가 1주택자, 종부세 세액공제 한도 신설로 세부담 달라진다
사실 — 기사에 나온 것
- 정부 2026년 세제개편안은 1주택자 세액공제에 금액 한도(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원)를 신설하는 방안을 추진하고 있습니다.
- 실제 세액은 공시가격·나이·실거주 기간·명의 구성에 따라 달라지며, 정부 시뮬레이션상 시가 35억원부터 종부세가 늘어나는 것으로 추산됩니다.
- 해당 개편안은 아직 국회 심의 전 정부안으로, 정기국회 심의 결과에 따라 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 2027년 시행이 추진 중입니다 — 1주택자도 세액공제에 금액 상한이 생기면서 시가 35억원 이상 고가주택 보유자의 종부세 부담이 늘어날 수 있습니다.
- 고가 1주택 고객을 상담할 때는 공시가격·나이·실거주 기간·명의 구성을 함께 파악해 두는 게 안전합니다.
- 세액공제 한도 수치(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원)는 아직 국회 통과 전 정부안으로, 정기국회 심의 결과에 따라 수치나 시행 시기가 달라질 수 있습니다.
02 은마 재건축 분담금, 1년 새 1.8억→4.3억으로 급증
사실 — 기사에 나온 것
- 은마아파트 재건축 조합원 분담금이 1년 새 급증해, 전용 84㎡ 동일 평형 배정 시 1억8000만원에서 4억3000만원으로 늘었습니다.
- 공사비를 3.3㎡당 950만원으로 올린 것이 분담금 증가의 주된 원인입니다.
- 현재 분담금은 추정치이며 2차 분양신청 이후 확정되는데, 조합 측은 공사비가 착공·준공 시점에 더 오를 수 있다고 밝혔습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (서울 강남구 대치동 한정) 은마아파트 재건축 조합원이 전용 84㎡에서 같은 평형을 배정받을 경우 분담금이 4억3000만원으로, 1년 전 1억8000만원에서 2억5000만원 늘어난 수준입니다.
- 조합원 고객 상담 시 현재 공개된 분담금이 추정치임을 안내하고, 2차 분양신청 이후 최종 확정될 금액 기준으로 자금 계획을 세울 수 있도록 서면으로 기록해 두는 게 안전합니다.
- 최종 분담금은 2차 분양신청 때 확정되며, 조합 측이 밝힌 대로 착공·준공 전까지 공사비가 추가 상승할 경우 확정 금액이 더 높아질 수 있습니다.
03 등록임대사업자 세제 혜택, 2027년 말 이후 단계적으로 줄어들 예정
사실 — 기사에 나온 것
- 입법예고 상태인 2026년 세제 개편안에 따르면, 조정대상지역 등록임대 아파트의 양도세 중과 배제 혜택은 2027년 말까지 양도분에만 인정될 예정입니다.
- 2028년부터는 장특공제 우대율이 50%에서 30%로 낮아지고, 이후에는 일반 다주택자와 같은 중과 체계로 전환될 예정입니다.
- 전문가는 보유 임대주택의 혜택 대상 여부와 처분 시점별 예상 양도세를 미리 확인해 둘 필요가 있다고 조언합니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 2028년 단계 적용 예정 — 조정대상지역 등록임대 아파트를 보유한 고객에게 2027년 말이 양도세 혜택의 마지막 기준선이 될 수 있습니다.
- 등록임대주택을 보유한 고객이 있다면, 혜택 대상 여부와 처분 시점별 예상 양도세 차이를 전문가와 미리 확인하도록 안내합니다.
- 개편안은 입법예고 단계로, 법령이 최종 확정될 때까지 혜택 기준과 적용 범위가 달라질 수 있습니다.
04 임대등록을 해두었어도 다주택 중과세가 그대로 부과되는 9가지 사례
사실 — 기사에 나온 것
- 2026년 5월 10일 기준으로 다주택자 양도세 중과가 재개됐으나, 임대사업자로 등록했다고 해서 자동으로 중과를 피할 수 있는 것은 아닙니다.
- 2018년 4월 1일 이후 단기(4년) 임대등록, 임대료 5% 초과 증액, 세무서 사업자등록 누락이 대표적인 중과배제 실격 사유입니다.
- 일반주택을 매각할 때 임대주택도 중과세 계산 대상 주택 수에 들어가며, 장기임대 의무기간은 과거 8년에서 현행 10년으로 바뀌었습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 임대사업자로 등록했어도 등록 시점·임대료 인상 이력·세무서 사업자등록 누락 여부에 따라 다주택 중과가 그대로 적용될 수 있습니다.
- 다주택 고객이 임대주택을 보유 중이라면, 양도 상담 전에 세무서 사업자등록 유무와 최근 임대료 증액 내역을 먼저 확인하도록 안내하는 게 우선입니다.
- 장기임대 의무기간이 이미 한 차례 바뀐 만큼, 시행령 재개정 여부가 확정되기 전까지는 임대등록 요건이 달라질 수 있습니다.
05 서울 아파트값 85주 연속 오름세, 역대 최장 기록과 동률 달성
사실 — 기사에 나온 것
- 서울 아파트 매매가격이 85주 연속 상승하며 역대 최장 상승 기록과 동률에 이르렀습니다.
- 강북권은 서대문구 0.44% 등 오름세를 이어간 반면, 강남·서초·송파는 하락폭이 확대됐습니다.
- 다음 주에도 오름세가 지속된다면 역대 최장 연속 상승 기록을 경신하게 됩니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (서울 전체) 서울 아파트값이 85주 연속 오르며 역대 최장 기록에 나란히 섰지만, 강북권과 강남 3구의 가격 방향이 정반대로 엇갈리고 있습니다.
- 강남·서초·송파 매도 의뢰 건은 최근 하락폭 확대를 반영해 현재 호가 수준이 적절한지 고객과 함께 재점검해 두는 게 안전합니다.
- 다음 주 통계 발표가 나와야 역대 최장 연속 상승 기록 경신 여부가 확정됩니다.