재초환 폭탄·대출 압박 속 반포 청약 로또 들썩 — 강남 이중 국면

판단 — REAL DAILY 코멘트

• (전국 적용) 12월 8일 1순위 청약 예정 — 분양가 약 30억원에 주변 시세는 60억원대지만, 주담대가 2억원으로 제한돼 현금 28억원을 준공 시까지 마련해야 하는 구조입니다.
• 청약 상담 고객이 1주택자라면 잔금 대출 이용 시 기존 주택 6개월 내 처분 의무가 발생하므로, 이를 확인하고 서면으로 안내해 두는 게 안전합니다.
• 약 30억원의 분양가는 현재 시장 추정치이며, 입주자모집공고 이후에야 실제 분양가가 확정됩니다.

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• (서울 한정) 입주가 이미 시작된 재건축 단지라도 착공 후 3년이 지나고 준공인가가 나지 않았다면 조합원 지위 양도가 가능하다는 국토부 해석이 현장에 적용되고 있습니다.
• 해당 단지 조합원 매물을 상담할 때 준공인가 완료 여부와 소유권 이전 등기 상태를 먼저 확인해 두는 게 안전합니다.
• 지위 양도 가능 기간은 각 단지의 준공인가가 나오는 시점까지로 한정되므로, 해당 일정이 확정될 때까지는 양도 가능 여부가 바뀔 수 있습니다.

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• (전국 적용) 래미안트리니원 전용 84㎡에서 재초환 부담금 납부 주체에 따라 동일 주택형 호가가 5억5000만원까지 벌어지고 있어, 매물 가격만 보고는 실제 부담 규모를 판단하기 어려운 상황입니다.
• 강남·서초 재건축 입주 단지 매물을 상담할 때는 재초환 부담금 납부 주체가 매도자인지 매수자인지를 매물 조건 서면에서 먼저 확인해 두는 게 안전합니다.
• 부과 대상 단지 수와 개별 부담금 규모는 아직 추정 단계이며, 진행 중인 행정소송 결과에 따라 실제 납부 조건이 달라질 수 있습니다.

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• (전국 적용) 종부세율이 올라가면 다주택 임대인의 보유비용 증가분이 임대료로 전가돼 임차인 주거비가 높아질 수 있다고 재경위가 밝혔습니다.
• 다주택 임대인 고객과 상담할 때 보유 물건의 과표 6억 원 초과 여부를 확인하고, 임대차 계약 갱신 시점과 연계해 상담 내용을 서면으로 기록해 두는 게 안전합니다.
• 종부세법 개정안과 소득세법 개편안은 국회 심사 결과에 따라 내용이 바뀔 수 있으므로, 심사 완료 후 확정된 내용을 재확인하는 게 안전합니다.

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• (서울 강남3구 한정) 은행 대출이 막힌 매수 고객이 집주인에게 직접 자금을 빌려 거래를 성사시키는 셀러파이낸싱이 강남 고가 아파트 시장에 등장했습니다.
• 셀러파이낸싱 거래를 상담할 때는 근저당권 설정 조건·금리·만기·채무불이행 처리 절차를 계약서에 구체적으로 명시해 서면으로 남겨 두어야 합니다.
• 대여 금리·만기·한도 등 세부 조건은 매도인과 매수인 간 개별 협의로 결정되므로 거래마다 달라지고, 계약이 완결되기 전까지는 확정되지 않습니다.