10월 25일 (일) 발행
이번 판
임차인 보호 판례·종부세 전가 논란 속 LH 공공분양 숨통
오늘의 이슈
5건 · 제목을 누르면 펼쳐집니다
01 실거주 후 재임대해도 배상 책임 — 대법원, 정당한 사유 기준 첫 제시
사실 — 기사에 나온 것
- 대법원은 실거주 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 14개월 거주 후 재임대한 집주인에게 약 3080만원 배상을 확정했습니다.
- 손해배상을 면하려면 집주인이 '예측 불가능한 사정 발생'과 '재임대의 불가피성' 두 가지를 스스로 입증해야 합니다.
- 이번 판결은 2020년 계약갱신요구권 도입 이후 '정당한 사유' 기준을 대법원이 처음으로 구체화한 사례입니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 실거주를 내세워 임차인을 내보냈더라도, 원래 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
- 갱신 거절 이력이 있는 임대 매물 상담 시, 원 계약의 갱신 만료 시점과 현재 임대 여부를 먼저 확인해 두는 게 안전합니다.
- '예측 불가능한 사정'과 '재임대 불가피성'을 어떤 사례에서 인정할지는 이번 판결 이후 개별 판결들이 축적되면서 구체화될 수 있습니다.
02 오피스텔 이력, 아파트 생애최초 취득세 감면 기준 바뀔 수 있습니다
사실 — 기사에 나온 것
- 현행법상 오피스텔은 업무시설로 분류돼 있어, 아파트 생애최초 취득세 감면 심사 시 주택 소유 이력에 해당하지 않습니다.
- 지방세제 개편안에는 주거용 오피스텔에도 생애최초 취득세 감면을 적용하되, 이후 주택 구입 시 오피스텔 이력까지 감면 판단 기준에 포함시키는 방향이 담겼습니다.
- 개편안은 10월 말 국회에 제출될 예정이며 아직 확정된 내용이 아닙니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 지금은 오피스텔을 먼저 샀더라도 아파트 매입 시 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있지만, 정부 개편안이 국회를 통과하면 이 기준이 바뀔 수 있습니다.
- 오피스텔 보유 고객이 아파트 매입 상담에 나서기 전에, 본인과 배우자의 부동산 취득·처분 이력을 빠짐없이 정리하도록 먼저 안내하는 게 안전합니다.
- 개편안 세부 내용은 국회 심의가 마무리된 뒤에야 확정되므로, 그 전까지는 지금 공개된 기준이 달라질 수 있습니다.
03 집주인 바뀐 전셋집, 보증금 소송 상대는 대항력·이의 제기 여부로 달라집니다
사실 — 기사에 나온 것
- 대항력 있는 임차인의 전셋집이 매매되면 보증금 반환채무는 원칙적으로 새 집주인에게 승계됩니다.
- 임차인이 매매 사실을 안 뒤 상당 기간 내 이의를 제기하면 옛 집주인의 반환책임이 유지됩니다.
- 법원은 승계 거부 여부를 계약 문구가 아니라 임차인의 실제 언행 전반을 살펴 결정합니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 전셋집이 팔리면 새 집주인이 보증금 반환을 원칙적으로 책임지지만, 임차인이 이의를 제기했다면 옛 집주인도 소송 상대가 될 수 있습니다.
- 보증금 미반환 분쟁 상담 시 임대인 변경 경위와 임차인의 이의 제기 여부부터 확인해야 소송 상대를 바르게 특정할 수 있습니다.
- 어떤 행위가 이의 제기로 인정되는지는 법원이 임차인의 언행 전반을 살펴 개별 판단하므로, 최종 결론은 소송 판결 전까지 확정되지 않습니다.
04 시흥거모 첫 공공분양 300가구, 11월 청약 접수 개시
사실 — 기사에 나온 것
- LH가 시흥거모지구 S-1블록 300가구를 공급하며, 사전청약 당첨자 우선 청약 후 11월 16일 특별공급 접수가 시작됩니다.
- 분양가상한제로 전용 59㎡ 약 4억1000만원·84㎡ 약 5억7000만원이며, 전매제한·거주의무 기간은 각 3년입니다.
- 계약은 2027년 2월 1~3일, 입주는 2029년 6월 예정이며 신안산선 등 추가 철도 개통 시점은 확정되지 않았습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (수도권 한정) 11월 16일 특별공급 접수 시작 — LH 시흥거모지구 공공분양 300가구가 분양가상한제로 59㎡ 약 4억1000만원, 84㎡ 약 5억7000만원에 공급됩니다.
- 고객이 사전청약 당첨자인지 먼저 확인하고, 세부 자격 요건은 LH 청약플러스 공고문으로 안내해 두는 게 안전합니다.
- 신안산선·월곶~판교선 개통 시점은 사업 진행에 따라 달라질 수 있어, 교통 접근성 개선 효과가 실현되는 시기는 개통 전까지 확정되지 않습니다.
05 종부세율 인상 개편안, 전월세 임차인 세부담 전가 가능성 공식 제기
사실 — 기사에 나온 것
- 재경위 검토보고서에서 종부세율 인상 시 임대료 상승을 통해 임차인에게 세부담이 전가될 수 있다는 우려가 제기됐습니다.
- 거주 여부에 따른 다주택자 기본공제 차등 산식이 수도권 쏠림과 전월세 공급 감소를 심화시킬 수 있다는 지적도 담겼습니다.
- 장특공제를 거주공제로 전환하고 2029년부터 한도를 10억원으로 제한하는 개편안에 매물 감소와 납세자 신뢰 훼손 우려가 제기됐습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 재경위 검토보고서에서 종부세율이 오르면 임대인이 늘어난 비용을 임대료에 반영해 전·월세 고객에게 세부담이 전가될 수 있다는 공식 의견이 나왔습니다.
- 다주택자 임대인 고객과 계약 갱신 상담 시, 보유세 인상 가능성이 임대 조건 변경으로 이어질 수 있음을 안내하고 그 내용을 서면으로 남겨두는 게 안전합니다.
- 종부세율 인상·장특공제 전환 개편안은 현재 검토보고서 의견 제출 단계로, 세율과 공제 한도의 최종 내용은 아직 확정되지 않았습니다.