10월 10일 (토) 발행
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서울 전셋값 매매가 추월·보증 정책 개편 — 임차 시장 분수령
오늘의 이슈
5건 · 제목을 누르면 펼쳐집니다
01 청년 특례전세보증 만 39세까지 확대, 신혼가구 소득 요건도 완화
사실 — 기사에 나온 것
- 한국주택금융공사가 청년 특례전세보증 연령 상한을 만 39세로 올리고, 신혼·자녀양육가구 보증한도도 3억원으로 상향했습니다.
- 신혼가구는 배우자 한 명의 연소득이 7천만원을 넘지 않으면 부부합산 소득이 기준치를 초과해도 특례전세보증을 받을 수 있습니다.
- 10월 19일 이후 접수되는 신규 보증 건부터 바뀐 기준이 적용됩니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 10월 19일 신청분부터 청년 특례전세보증 대상이 만 39세로 넓어지고, 신혼가구는 합산 소득 기준도 완화됩니다.
- 연령이나 소득 기준으로 특례전세보증을 포기했던 청년·신혼 고객에게 10월 19일 전에 변경 요건을 안내해 두면 됩니다.
- 자녀양육가구에도 소득 요건 완화가 동일하게 적용되는지 여부는 10월 19일 시행 공고에서 확인이 필요합니다.
02 전세보증 126% 한도·묵시적 갱신, 1월 만기 세입자 11월이 분기점
사실 — 기사에 나온 것
- 내년 1월 전세 만기인 세입자는 묵시적 갱신을 막기 위해 11월 초부터 내용증명·공시송달 절차를 시작해야 합니다.
- HUG 전세보증 가입 한도는 공시가격의 126%이며, 묵시적 갱신을 이유로 한 이행 거절은 2021년 1건에서 2024년 150건으로 늘었습니다.
- 현재 126% 한도에는 변동이 없으며, 내년 공시가격 열람이 3월에 시작되기 전까지 보증 한도는 올해 공시가격 기준으로 적용됩니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 내년 1월 전세 만기인 고객이라면 11월 초까지 갱신 거절 통보가 집주인에게 닿아야 묵시적 갱신으로 인한 HUG 이행 거절을 막을 수 있습니다.
- 내년 1월 만기 임차 고객이 있다면 내용증명 발송 일정부터 잡고, 집주인 연락 두절에 대비한 공시송달 절차도 미리 안내해 두는 게 안전합니다.
- 126% 보증 한도 기준이 앞으로 바뀔지는 아직 결정된 것이 없으며, 내년 보증 한도는 3월 공시가격 열람 이후에야 확인할 수 있습니다.
03 세종 나성동 다자녀 특공, 시세보다 4억 낮은 전용 84㎡ 재공급
사실 — 기사에 나온 것
- 세종시 나성동 아파트 전용 84㎡ 1가구가 10월 12일 불법행위 재공급 청약 접수를 진행합니다.
- 분양가는 3억4320만원으로, 최근 실거래가보다 4억원 이상 낮은 수준입니다.
- 세종 거주 무주택 다자녀가구(19세 미만 자녀 2인 이상)만 신청 가능하며, 경쟁 시 추첨으로 당첨자를 정합니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (세종 거주 다자녀가구 한정) 10월 12일 접수 시작 — 나성동에서 시세보다 4억원 이상 저렴한 전용 84㎡가 청약으로 공급되며, 19세 미만 자녀가 2인 이상인 무주택 세대만 신청할 수 있습니다.
- 세종에 다자녀 고객이 있다면 자녀 수·연령(19세 미만 2인 이상) 요건을 지금 확인해 안내해 두는 게 안전합니다.
- 1가구에 경쟁이 몰리면 추첨으로 결정되므로, 청약 경쟁 여부는 10월 12일 접수 마감 후에야 확인할 수 있습니다.
04 실거주 의무 강화 여파로 서울 전셋값 상승률이 2년 만에 매매가 추월
사실 — 기사에 나온 것
- 서울 전셋값이 올해 8.35% 올라 2년 만에 매매가 상승률을 앞질렀습니다.
- 실거주 의무 강화로 전세 매물이 급감하면서 서울 11개 자치구에서 전세가 상승률이 매매가를 웃돌았습니다.
- 전셋값 상승세가 다시 매매가를 자극하면서 실수요자들이 외곽으로 밀려나는 흐름이 이어지고 있습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (서울 한정) 올해 서울 전셋값이 8.35% 뛰며 집값 상승률보다 더 많이 올랐고, 2년 만에 전셋값이 매매가를 역전했습니다.
- 전세 계약 상담 전 해당 단지 현재 매물 수와 최근 실거래가를 먼저 확인해 두는 게 안전합니다.
- 전세 매물 감소세와 전셋값 상승이 얼마나 더 이어질지는 지금 시점에서 가늠하기 어렵습니다.
05 부부 공동명의 종부세, 18억원 기본공제와 세액공제 방식 중 유리한 쪽 선택 가능
사실 — 기사에 나온 것
- 부부 공동명의 주택은 각자 신고 시 1인당 9억원씩, 합산 18억원의 종합부동산세 기본공제를 받을 수 있습니다.
- 60세 이상이거나 10년 이상 보유자는 고령자·장기보유 세액공제(최대 60%)도 적용받을 수 있어 공제액만으로 유불리를 판단하기 어렵습니다.
- 2026년 세제개편안에서 2027년부터 1세대 1주택자 기본공제를 14억원으로 확대하는 방안이 제시됐습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 2027년 시행 방안 기준 — 부부 공동명의 1주택자는 합산 18억원 기본공제 방식과 14억원 공제에 세액공제를 더한 방식 중 유리한 쪽을 비교할 수 있습니다.
- 60세 이상이면서 10년 이상 보유한 공동명의 고객이 있다면 고령자·장기보유 세액공제 적용 여부와 유리한 신고 방식을 먼저 확인해 두는 게 안전합니다.
- 2027년 1세대 1주택자 기본공제 14억원 확대 방안은 세제개편안 단계이므로, 최종 확정 전까지 조건과 금액이 달라질 수 있습니다.