10월 2일 (금) 발행
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강남·마용성 하락 확산 — 장특공 매도세 속 분당만 호가 역주행
오늘의 이슈
5건 · 제목을 누르면 펼쳐집니다
01 조정대상지역 간 갈아타기, 일시적 2주택 처분기한 3년에서 2년으로 단축
사실 — 기사에 나온 것
- 조정대상지역 간 갈아타기 시 일시적 2주택 처분기한이 3년에서 2년으로 단축되어 10월 1일부터 시행됩니다.
- 기존 취득·계약자에게는 경과조치가 마련되어 신규 주택 취득일과 계약금 지급 시점에 따라 새 기준 적용 여부가 달라집니다.
- 권대중 교수는 시장 전반의 영향이 크지 않다고 평가하며, 강남·서초·송파 고가 아파트에서 매물이 나올 수 있다고 설명했습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (전국 적용) 두 집이 모두 조정대상지역이라면, 1주택 세제 특례를 유지하며 기존 집을 매도할 수 있는 허용 기간이 3년에서 2년으로 단축됐습니다.
- 갈아타기 상담이 들어오면 고객의 신규 주택 취득일과 계약금 납부일을 먼저 확인해 경과조치 해당 여부를 파악해 두는 게 안전합니다.
- 고객 개인에게 새 기준이 적용되는지는 신규 주택의 취득일·계약금 납부 시점에 따라 결정되며, 경과조치 세부 요건을 확인하기 전에는 단정하기 어렵습니다.
02 공공재개발 이주비 대출 이차보전 확대, 1주택자 최대 3억원 이자 지원
사실 — 기사에 나온 것
- 공공재개발 이차보전 혜택이 주민 이주비 대출로 확대되며, 1주택자는 최대 3억원 이주비 대출에 대해 2%p 이자 지원을 받을 수 있습니다.
- 지난 8월 13일 주택 신속공급 방안에서 예고한 내용을 구체화한 조치로, 재개발 구역 주민의 이주 비용 부담을 줄여 사업을 앞당기려는 취지입니다.
- 기존 35개 사업장 외에 신규 후보지도 지원 대상에 포함되며, 다주택자의 이주비 대출은 지원 대상에서 제외됩니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (공공재개발 구역 거주자 한정) 이제 공공재개발 구역의 1주택자는 이주비 대출이자 중 일부를 국가 기금 지원으로 줄일 수 있게 됐습니다.
- 공공재개발 구역 이주 상담 고객을 만날 때 1주택자 해당 여부를 먼저 확인하고, 이주비 이차보전 내용을 안내해 두는 게 안전합니다.
- 앞으로 추가 선정될 공공재개발 후보지의 이주비 이차보전 적용 범위와 시점은 해당 사업장 지정 이후에 확정됩니다.
03 2028년 장특공 한도 축소 앞두고 강남 고령층 매도세 가속, 호가 조정 본격화
사실 — 기사에 나온 것
- 8·3 세제개편안 발표 후 서울 장기보유 매도 비중이 42%로 연초(36%)보다 6%p 높아졌고, 강남권 고령층이 주도하고 있습니다.
- 장특공은 '거주' 중심으로 전환되고, 공제 한도가 2028년 20억원·2029년 10억원으로 단계적으로 줄어들 예정입니다.
- 9월 4주 기준 강남 11개구 아파트값은 -0.04%로 하락 전환했고, 강북 14개구는 0.24% 오름세를 이어갔습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (서울 강남권 한정) 2028년부터 장특공 공제 한도가 단계적으로 줄어들 예정인 가운데, 혜택이 축소되기 전에 처분하려는 강남권 고령층 매도 물량이 늘고 있습니다.
- 강남권 장기보유 고객의 실거주 기간과 양도차익을 먼저 파악하고, 장특공 한도 변화에 따른 세 부담 차이를 사전에 안내해 두는 게 안전합니다.
- 공제 한도 수치와 적용 시점은 세제개편안이 최종 확정되기 전까지 수정될 수 있으므로, 확정 전에는 구체 금액을 단정적으로 안내하지 않는 게 안전합니다.
04 강남3구에 이어 용산도 하락 전환, 마용성 약세 확산 조짐
사실 — 기사에 나온 것
- 강남3구에 이어 용산구 아파트값이 0.01% 내리며 22주 만에 하락 전환됐고, 마포·성동구의 상승폭도 줄었습니다.
- 강남구는 11주 연속 하락하며 압구정·대치동, 서초구는 반포·잠원동, 용산구는 이촌동 단지 위주로 하락세가 이어지고 있습니다.
- 외곽 오름세가 이어지면서 서울 전체 매매가격은 0.09% 올라 86주 연속 상승의 최장 기록을 갱신했습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (서울 강남·마용성 지역 한정) 강남3구와 용산구 아파트값이 동시에 내리는 가운데 마포·성동구 상승폭도 줄어들어, 서울 고가 지역 전반의 약세 흐름이 확인되고 있습니다.
- 강남·용산 지역 매도 의뢰를 받고 있다면, 압구정·반포·이촌동 등 하락 중인 단지의 최신 실거래가를 조회해 현 시세를 고객에게 미리 안내해 두는 게 안전합니다.
- 마포·성동구의 하락 전환 여부는 아직 확정되지 않았으며, 이후 지표 추이에 따라 방향이 달라질 수 있습니다.
05 분당 2차 특별정비구역 선정 후 호가 1억 오르고 매물 회수
사실 — 기사에 나온 것
- 성남시가 9월 29일 분당 5개 구역 1만3429가구를 2차 특별정비구역 대상으로 선정했습니다.
- 선정 발표 직후 파크타운 등 선정 단지에서 호가가 1억원 안팎 오르고 매물을 회수하는 사례도 잇따르고 있습니다.
- 현지 중개업소들은 대출 규제로 실제 매수세 회복은 아직 뚜렷하지 않다고 전하고 있습니다.
판단 — REAL DAILY 코멘트
- (수도권 한정) 분당 5개 단지가 2차 특별정비구역으로 선정되면서 호가가 1억원 안팎 오르고 매물이 줄어드는 분위기입니다.
- 선정 단지 매물 상담 시 집주인이 최근 호가를 올렸는지 먼저 확인하고, 변경된 현황을 고객에게 서면으로 안내해 두는 게 안전합니다.
- 실제 매수세 회복 여부는 아직 확인되지 않았으며, 시장 방향이 가시화되는 시점까지 호가와 실거래가 사이의 간격이 클 수 있습니다.