수도권 집값 상승 전방위 확산 — 규제·세제 동시 압박 국면

판단 — REAL DAILY 코멘트

• (전국 적용) 10월 1일 시행 예정 — 토허구역 안 세입자 있는 집도 무주택 실수요자라면 내년 말까지 실거주를 미루고 매수할 수 있게 됩니다.
• 토허구역 물건 상담 시 매수 고객의 무주택 실수요자 요건 충족 여부와, 기존 임대차계약의 잔여 기간·갱신 가능 여부를 먼저 확인해 두는 게 안전합니다.
• 다주택자 양도세 중과 완화와 장특공제 개편안은 확정되지 않은 상태여서, 확정 시점에 따라 실제 매물·거래 회복 폭이 달라질 수 있습니다.

판단 — REAL DAILY 코멘트

• (전국 적용) 이달 중 배포 예정입니다 — 상속이나 미취득 분양권 이력으로 주택 보유 이력이 있어도 생애 최초 LTV 우대를 받을 수 있는지 금융당국이 기준을 정리합니다.
• 생애 최초 LTV 대상 여부가 불확실한 고객이 있다면, 상속 경위나 분양권 미취득 사유를 지금 서면으로 정리해 은행 제출에 대비해 두는 게 안전합니다.
• 예외 인정의 구체적 기준은 이달 FAQ 배포 후에야 확인할 수 있어, 상속·분양권 이력이 있는 고객의 대출 가능 여부는 그때까지 유동적입니다.

판단 — REAL DAILY 코멘트

• (전국 적용) 법인을 임차인으로 둔 주택을 매도할 때는 임대인 지위 자동 승계가 적용되지 않아, 특약에 보증금 승계를 명시하더라도 임차인 동의 없이는 종전 집주인의 책임이 그대로 남습니다.
• 법인 임차인이 있는 매물을 매도 중개할 때는 계약 체결 전에 임차인의 면책 동의 여부를 확인하고, 매도인 고객에게 동의 없이는 보증금 공제가 위험할 수 있음을 안내해 두는 게 안전합니다.
• 묵시적 동의도 면책 수단으로 인정될 수 있으나, 어떤 행위가 묵시적 동의에 해당하는지는 사건별 사실관계에 따라 법원이 달리 판단할 수 있습니다.

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• (전국 적용) 종부세 기본공제가 실거주 14억 원과 비거주 12억 원으로 나뉘어 적용될 것으로 보여, 주택 거주 여부에 따라 세 부담이 달라질 수 있습니다.
• 비거주 1주택 고객 상담 시 실거주 여부를 먼저 확인하고, 공제 기준 차이를 상담 기록에 남겨두는 게 안전합니다.
• 장기보유특별공제 개편 세부 내용은 11월 조세소위 논의 후 확정될 예정으로, 그 전까지 수정될 가능성이 남아 있습니다.

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• (수도권 한정) 경기 비규제지역 16곳의 집값 상승률이 투기과열지구 지정 요건을 넘어서면서, 수도권 외곽 지역에서도 추가 규제 가능성이 거론되고 있습니다.
• 관심 지역이 기준을 초과한 16곳에 포함되는지 확인하고, 계약·잔금 일정이 있는 고객에게 추가 규제 가능성을 서면으로 안내해 두는 게 안전합니다.
• 추가 규제 지정 여부는 아직 결정되지 않았으며, 연말까지 상승 요건이 충족되는지에 따라 검토 여부가 달라질 수 있습니다.